住宅小区（以下简称小区）是居民生活的主要空间，是党建引领基层治理的重要场景。住宅物业管理事关群众的生活品质和幸福感受，事关城市安全运行和社会稳定，事关基层治理能力提升和体系完善。为贯彻落实市第十五次党代会“提升城市功能品质、建设全龄友好型城市、全面提升基层治理能力”的要求，聚焦全面建设人民满意的社会主义现代化典范城市，制定本行动计划，赋予小区更多美好内涵，市民安居更多幸福体验。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻党的二十大精神，深入落实习近平总书记视察江苏重要讲话指示精神，按照省第十四次党代会和市第十五次党代会部署，以“高质量发展、高品质生活、高效能治理”为目标，进一步强化党建引领，坚持问题导向、分类施策、统筹推动，有效整合社会治理各方力量，着力破解小区综合治理突出问题，促进群众急难愁盼诉求应对解决机制更加顺畅高效，老旧小区、保障房小区基本管理提质增效取得明显进步，商品房小区物业管理规范化、专业化、标准化水平显著提升，全市小区更整洁、更有序、更安全、更宜居，让南京“美好家园”成为人民满意的社会主义现代化典范城市的鲜明底色和特色名片，切实提高社会治理的系统化、社会化、精细化、法治化、智能化水平，努力构建共建共治共享的社会治理新格局。

（二）基本原则

——党建引领，多元共治。坚定不移走中国特色社会主义社会治理之路，把党的领导作为根本保证，聚焦重点场景小区，强化党建引领，加强基层党组织领导，物业行业党组织协同，融合街（镇）职责清单和社区（村）服务事项清单，统筹调动各方力量沉底到边，充分发挥物业行业志愿服务的带动和引领作用，共同夯实住宅小区综合治理基础。

——民生为本，共同缔造。落实社区（村）基本公共服务兜底保障向小区延伸覆盖，提升小区公共管理、服务水平。支持社会力量参与小区综合治理，提高业主自我管理、自我服务主动性，激发全社会参与“美好家园”建设的积极性，使人民群众获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。

——因地制宜，合力推进。充分考虑小区基础条件、人口结构等实际情况，一区一方案，一街（镇）一目标，一小区一策，分年度实施攻坚突破、深化巩固、成效惠民行动，从突出问题解决、体系机制落地、智慧治理融合等方面列出工作内容清单，逐项抓好落实，形成各方合力，共同推进美好家园。

——突出重点，补齐短板。落实绿色社区、完整居住社区理念，梳理“12345”诉求，开展大数据分析，查摆市、区、街（镇）、社区（村）各层面存在的突出短板，围绕小区综合治理体制机制完善和小区管理服务精准化、专业化、规范化靶向发力。

（三）工作目标

至2024年底，全市小区综合治理体制机制更趋完善，综合治理要素保障能力显著提升，全市小区运维更安全、环境更宜居、服务更便捷、治理更高效，新时代“美好家园”建设水平和小区综合治理工作水平在全国处于领先。

——全面提升宜居安居水平，提升住宅小区运行安全度、居住环境宜居度、美好内涵显示度。加强危旧房排查和消险治理，完成500万平方米老旧小区改造，推动符合条件的既有住宅加装电梯。推进停车治理和共享，开展老旧小区及高层住宅安全隐患排查整治，滚动实施使用满15年的老旧住宅电梯安全评估，补齐小区设施和管理短板。深化损坏房屋承重结构等违法违规行为整治，投诉处置率100%。

——全面提升服务供给水平，提升生活服务便捷度、市民群众感受度、行业管理集中度。围绕“一刻钟便民生活圈”“一老一小”主题，优化小区及周边配套布局和服务配置。开展物业服务成本评估，及时公布健康度较高小区物业管理服务的实际成本，推动动态调价机制形成。探索街区化物业服务试点，逐步提高物业管理行业集中度，培育50家综合服务能力品质示范企业和20家较大规模物业服务企业。开展5000名项目经理轮训，培养3—5名在全国（全省）有影响力的行业领军人物。

——全面提升综合治理效能，提升权责运行规范度、条块资源融合度、社区（村）治理和谐度。明确住宅小区综合治理事项清单和责任清单，将相关事项全面纳入街（镇）城市运行中心（网格化）平台。落实物业企业“三同步”举措，做实“红色物业”，推进2300多个老旧小区管理服务提质增效。建成1000个“美好家园”特色小区和300个“美好家园”示范小区。组织属地街（镇）推动业（管）委会及时换届，推进业（管）委会规范化运作。住宅小区专项维修资金、公共收益及业（管）委会相关工作信息按规定公开率达到100%。提高业主对小区公共事务的参与度，建立业主志愿者队伍。

二、重点任务

（一）强化党建引领，增强小区综合治理能力

1．完善小区综合治理工作推进机制。市、区强化党政双牵头的住宅小区综合治理工作机制，联席会议至少每半年调度一次，常态化运作。出台环境和物业管理委员会设立及运作的相关指导意见，市、区民政、房产部门在先行试点的基础上与社区（村）网格贯通覆盖，形成市、区、街（镇）、社区（村）“四级组织链条”体系。建立社区（村）物业协调共治机制，积极推动社区（村）“两委”成员、业（管）委会和物业服务企业党员负责人“双向进入、交叉任职”。市、区物业管理行业党委配齐配强专职工作人员，加强对街（镇）、社区（村）物业行业党建工作的指导考核；街（镇）党组织要对辖区物业服务企业提出评价意见，作为房产部门评价企业信用的重要内容记入信用档案；街（镇）、社区（村）把业（管）委会、物业管理项目纳入网格党建范畴，促进“红色物业”发挥密切联系群众最后100米的服务队、工作队、宣传队作用。制定南京市“红色物业”工作标准，在政治引领和组织引领上构建基层工作规范，将住宅小区综合治理纳入区、街（镇）党组织重要任务，推进物业行业加快融入基层治理。（责任单位：市委组织部、市委政法委、市民政局、市房产局，江北新区、各区）

2．推进业（管）委会党建工作。街（镇）、社区（村）党组织在业主委员会组建和换届过程中要严格人选把关，推动业（管）委会及时换届，鼓励“两代表一委员”参选业委会成员，逐步提高业（管）委会中党员比例。推动将党组织设立情况纳入业委会备案和日常考评内容，符合条件的业（管）委会中党组织100%覆盖。街（镇）、社区（村）党组织要根据工作需要向群众反映集中、涣散薄弱、运行不畅的业（管）委会派驻党建工作指导员，加强政治引领和业务指导。不具备成立业委会条件或业委会不能正常履行职责的，成立管委会履行业委会职责。建立业（管）委会成员任前市级统一培训，任中区、街（镇）定期培训的分级培训制度，业（管）委会成员任前培训率达到100%，任中至少轮训一次。（责任单位：市委组织部、市委政法委、市民政局、市房产局，江北新区、各区）

3．加强物业行业党建工作。落实物业企业党组织同步建立、物业志愿者同步注册、党建工作同步考评的“三同步”机制。推动符合条件的物业服务企业及时建立党组织。暂不具备组建条件的，通过选派党建指导员、引导企业招聘党员员工等方式加强党的组织覆盖。物业服务企业党组织接受物业管理项目所在社区（村）党组织领导，接受物业行业党组织指导。对党建强、服务好、群众满意度高的物业服务企业，在物业企业选聘、物业项目各类评先评优时，作为加分事项给予认定支持。开展省、市、区三级党建引领物业管理服务工作示范点建设，推动“红色物业·五心服务”党建服务品牌建设，切实起到典型标杆作用。（责任单位：市委组织部、市民政局、市房产局，江北新区、各区）

4．建立党建联建机制。深化机关事业单位党组织和在职党员“双报到”制度，在职党员在小区带头履行义务，有效服务群众。推广秦淮区双塘街道做法，鼓励各区、街（镇）组建由物业服务企业和机关、社区（村）、业（管）委会党组织、党员共同参与的物业党建联盟。通过开展党员队伍联建、实践活动联办、优质资源联享等活动，畅通各类主体间沟通联系渠道，推动物业服务管理与社区（村）治理融合协调发展。推动物业党建联盟议事协商制度化、规范化、常态化，定期组织驻区单位、相关部门、社区（村）、业（管）委会等共同解决小区矛盾纠纷、群众反映集中的突出问题，提升小区综合治理能力。（责任单位：市委组织部、市民政局、市房产局，江北新区、各区）

（二）聚焦问题短板，提升居住环境品质

5．提升老旧小区改造水平。完成500万平方米老旧小区改造，按照改造清单加强管理，推动符合条件的既有住宅加装电梯，着力打造一批绿色社区，打造一批省、市宜居示范住区、智能化示范精品小区，建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。采用小规模、渐进式有机更新方式，探索完善市场化配置机制，盘活利用低效和闲置用地，优先用于建设社区（村）医疗、卫生、养老、教育等服务设施，完善城市和社区（村）功能，建设全龄友好社区。引导专业经营单位履行社会责任，在老旧小区改造中，出资参与有关管线设施设备的改造提升。鼓励金融机构加大对老旧小区改造项目的金融服务力度，优化贷款流程和授信进度，提供信贷资金支持。（责任单位：市房产局、市发改委、市规划资源局、市建委、市财政局、市城管局、市市场监管局、市金融监管局、市工信局、市水务局，江北新区、各区）

6．推进老旧小区管理提质增效。强化老旧小区管理全覆盖工作专班力量，每月调度解决重难点问题，推动2300多个老旧小区管理提质增效。针对不同类型的老旧小区，分别实施市场化、公益化或街（镇）、社区（村）基本服务及居民自管等不同管理模式。同时，探索街区化物业服务试点，逐步提高物业管理行业集中度，提升管理水平。加强老旧小区管理绩效考核，进一步完善管理服务标准和考核办法。深入发动居民关心和参与小区公共事务，增强居民缴费和参与管理意识，提高物业服务费收缴率。（责任单位：市老旧小区基本管理全覆盖专班各成员单位，江北新区、各区）

7．缓解小区停车矛盾。针对停车矛盾突出的住宅小区，积极拓展周边各类土地空间资源，重点聚焦推进利用地下空间，规划建设公共停车设施。通过合理调整小区内部布局等方式，挖潜改建、扩建停车设施。推进利用周边资源开展停车共享，鼓励有条件的小区设置公共网约车临时停靠站和爱心孝心车位。（责任单位：市交通运输局、市城管局、市规划资源局、市建委）

8．补齐小区安全设施和管理短板。将小区安全作为街（镇）安全生产工作重要内容，落实各部门工作职责，形成工作合力。加强危旧房排查和消险治理。提升房屋安全管理信息化水平，深化损坏房屋承重结构等违法违规行为整治，市民群众投诉处置率达到100%。加强对住宅小区装饰装修工程的监管。探索建立小区设施设备定期检测、养护和周期性修缮机制。开展老旧小区及高层住宅安全隐患整治，推动消防设施修理、改造和更新，保障生命通道畅通，完善消防安全长效管理机制。滚动实施使用满15年的老旧住宅电梯安全评估，实现全市住宅电梯年检及时率100%。加快推进电动自行车充电桩建设。有计划、分阶段统筹实施“平安小区”建设。（责任单位：市委政法委、市应急局、市房产局、市建委、市城管局、市消防救援支队、市市场监管局、市交通运输局、市公安局、市水务局，江北新区、各区）

9．深化小区文明城市创建长效常态工作机制。固化工作专班常态运行机制，细化各部门职责，将文明创建要求融入条块日常工作，定期开展督导、调度、通报。加强部门联合整治和集中专项整治，定期开展“四项整治”百日行动，及时解决小区内楼道杂物、养犬、停车、充电、卫生等顽疾，逐步解决电动车规范管理、线缆杂乱等问题。加强工作对接，明确职责分工，落实小区垃圾投放管理责任人责任，加强监督约束和督促指导，激发物业企业配合参与的积极性，巩固垃圾分类长效机制。在实施城市更新行动中注重文明城市创建要素的打造，调动群众参与的积极性、主动性。（责任单位：市文明办、市房产局、市城管局、市公安局、市消防救援支队、市建委、市民政局，江北新区、各区）

10．提升小区便民服务水平。整合社区（村）管理服务资源事项进小区，促进“一刻钟便民生活圈”对小区覆盖辐射质量显著增强。加快推进智能信报箱建设，推动邮政普遍服务与快递服务一体化、智能化。探索“物业服务+生活服务”模式，培育社会组织重点对接本地品牌、农产品供应资源，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、文化、健康等领域延伸，促进社区（村）新消费。探索“睦宁里”小区特色品牌和站点建设，推进“一老一小”整体解决方案在小区内落地，开展“宁育未来、宁享天年”专项行动。（责任单位：市发改委、市民政局、市房产局、市商务局、市农业农村局、市卫健委、市邮政管理局、市妇联，江北新区、各区）

（三）健全联动机制，构建共建共治共享格局

11．健全小区协商调处机制。完善“基层吹哨，部门报到”机制，市、区房产、城管、公安、消防救援、市场监管、应急、民政、建设、规划资源、生态环境、供水、供电、供气、通信等部门和各类专营单位积极履职参与，推动多部门联动执法进小区规范化、常态化。推广仙林街道新时代城市版“枫桥经验”，整合多方资源就地化解矛盾纠纷。建立健全小区网格的信息收集、问题发现、任务分办、协同处置、结果反馈工作机制。区、街（镇）通过住宅小区综合治理联席会议机制及时协调解决群诉、反复投诉等突出问题。（责任单位：市房产局、市城管局、市公安局、市市场监管局、市应急局、市民政局、市建委、市规划资源局，江北新区、各区）

12．规范业主自治活动。市级层面发挥牵头作用，组织街（镇）、社区（村）积极引导居民提高法治意识，依法开展自治活动，规范制度建设。街（镇）、社区（村）鼓励居民建立志愿者队伍，组织发动居民积极参与文明城市创建、疫情防控、“平安小区”建设、住宅小区管理、公益便民服务等志愿服务活动。发展培育第三方机构，规范业主自治活动流程，探索建立业主自治组织信用信息评价体系。建立业主大会线上表决系统，促进业主共同决定事项、住宅小区专项维修资金、公共收益及业（管）委会相关工作信息按规定公示公开率达到100%。逐步探索建立业（管）委会工作效能评价机制，依法将履职情况与个人社会信用挂钩。（责任单位：市委政法委、市民政局、市房产局、市法院、市金融监管局）

13．健全多方共建共治机制。坚持党建带群建，统筹基层党组织和群团组织资源配置，支持群团组织承担小区公共服务职能，做好化解矛盾纠纷、帮扶困难群众等工作。围绕物业行业特色，开展“最美物业人”“劳动竞赛”“巾帼文明岗”“社区青春行动”等系列活动。落实政府购买物业服务企业基层治理事项清单，委托物业企业承担公共服务事项的，应当加强指导并支付费用，赋能物业企业发挥作用。（责任单位：市委组织部、市委市级机关工委、市文明办、市民政局、市房产局、市财政局、市卫健委、市总工会、团市委、市妇联，江北新区、各区）

14．切实落实小区疫情防控常态化要求。建立健全小区疫情防控工作机制，统筹社区（村）社会组织、业（管）委会、物业服务企业、志愿服务人员、驻区单位，充实疫情防控基层一线力量。发挥网格、微网格作用，组织发动社区（村）居民加入社区（村）志愿者队伍。制定封控（管控）小区居民生活物资配送规范，在小区主出入口附近或其他场所划出固定接收点，实现无接触配送。探索建立“专业物流公司+社区（村）+志愿者”的防疫配送体系，实现平急迅速转换。（责任单位：市民政局、市卫健委、市房产局、市交通运输局，江北新区、各区）

（四）培育市场环境，提高美好家园服务供给水平

15．强化资金保障。各区、街（镇）应落实《江苏省物业管理条例》关于物业用房要求，对老旧小区物业用房予以支持，推动管理区域达到基本物业服务条件。鼓励区、街（镇）通过奖励、补贴等方式巩固提升老旧小区基本管理成效，推广秦淮区将为民服务资金按50%比例用于老旧小区基本管理的做法。充分利用社区（村）党组织为民服务专项资金，原则上每个社区（村）每年拿出不少于3万元，通过党建活动项目化运作等方式，用于“红色物业”工作。落实非公有制物业企业党费全额返还、党建经费税前列支等政策，有条件的地方，可采取以奖代补等方式给予必要的经费支持。（责任单位：市委组织部、市财政局、市房产局、市民政局，江北新区、各区）

16．强化物业行业人才支持。实施物业行业人才培养计划，开展5000名项目经理轮训，培育一批懂专业、通技术、精服务的物业行业工匠，培养3—5名在全国（全省）有影响力的行业领军人物。持续开展立功竞赛、技能比武，建设物业劳模匠心联盟和“劳模工作室”。加大校企联合培养人才力度，规范建设物业行业实训基地和培训机构。探索将物业管理师（员）纳入职业目录和培训体系，开展评价认定和异地互认。（责任单位：市房产局、市人社局、市民政局、市财政局、市总工会，江北新区、各区）

17．完善物业服务市场机制。遵循质价相符原则，定期对物业服务成本进行评估，及时公布健康度较高小区物业管理服务的实际成本，推动动态调价机制形成。推行物业服务标准与收费价格第三方评估制度，引导50%以上的业主大会选聘物业企业实施专业化评估或收支情况审计。完善物业服务市场价格信息发布机制，建立完善协商定价、物业服务合同约定调价机制。试点物业服务酬金制计费模式，针对差异化的服务区域和服务群体，鼓励尝试与实际相匹配的运营模式和计费模式。落实承接查验、交接查验制度，开展物业服务市场三年整治行动，逐步规范项目经理执业信用管理。优化维修资金使用流程，探索推进全过程监管。规范物业保修金管理，保障房屋设施设备在保修期内的正常使用和维修。（责任单位：市房产局、市发改委、市市场监管局，江北新区、各区）

18．提高智慧赋能小区治理水平。发挥“房帮宁”平台在基层数字治理中的基础支撑作用，拓展创新应用场景，通过“房帮宁”进小区加快推动物业企业全面接入、小区业主广泛使用。持续强化小区基础数据采集力度，精细化分析排查“12345”诉求，开展大数据分析，查摆问题，提升小区末端精准感知能力，拓宽数据应用范围，加快推进政务服务、公共服务、市场服务在小区的融合落地并形成线上线下服务能力。在小区层面加强数据整合，推进与市委政法委、市大数据局、市公安局、市民政局、市应急局、市政务办等部门的信息共享、协调联动。（责任单位：市大数据局、市房产局，江北新区、各区）

19．突出典型示范引领。制定“美好家园”特色小区和示范小区指标体系，建成1000个特色小区和300个示范小区，引领居住品质提升。实施难点小区整治提升行动，对照住宅小区整改内容清单和责任清单，补齐物业管理服务突出短板。综合应用信用、评价、市场竞争等手段，培育50家综合服务能力品质示范企业和20家较大规模物业服务企业，提升全市整体物业服务品质。（责任单位：市房产局、市城管局、市财政局、市民政局、市规划资源局、市建委、市市场监管局，江北新区、各区）

三、时间安排

（一）任务清单编制阶段（2022年11月底前）。各部门和单位要按照职责分工，进一步明确工作目标，制定具体实施细则、操作办法和相关政策。各区结合辖区实际情况，细化具体举措，启动相关工作。

（二）全面推进阶段（2022年11月—2024年11月）。按照三年行动计划每年的重点任务，高质量、高标准建成一批环境优美、服务优质、安定和谐具有示范意义的“美好家园”小区，让人民群众明显感受到高效治理、品质服务带来的美好生活。

（三）总结提升阶段（2024年11月—2024年12月）。对三年行动计划期间的工作进行系统总结，评估实施效能，验收各项工作成果，形成南京市建设“美好家园”系统性可复制、可推广的工作经验，打造一批城市特色名片。

四、保障措施

（一）加强组织领导。各区要把党建引领“美好家园”建设工作摆在重要位置，坚持党政双牵头机制，将“红色物业”工作作为党组织书记述职评议考核的重要内容，制定实施方案，明确推进措施、完成时限、责任人等，一级抓一级、层层抓落实，推动任务落实落地。住宅小区综合治理和综合执法进小区涉及的相关部门要落实职责分工，完善推进机制，形成工作合力。街（镇）、社区（村）要明确工作责任，落实具体工作措施，切实提升服务质效。

（二）加强监督考核。将“美好家园”建设纳入绩效考核，完善现场评价体系，综合分析并应用大数据、民生热线、暗访检查、民意调查等各类数据案例，增强建设“美好家园”实绩实效核查的准确性和便捷性。开展“美好家园”建设市民群众满意度测评，测评结果向社会公开。

（三）加强宣传引导。各级政府和有关部门要畅通主流媒体和有影响力自媒体的宣传渠道，大力宣传“美好家园”幸福生活共同体理念，营造“美好家园、共同缔造”的良好氛围。及时总结形成可复制推广的经验，选树典型案例，达到先行示范带动普遍创新，经验复制带动整体提升的效应。

中共南京市委办公厅2022年10月26日印发